15/06/2015Durango-Vizcaya-España
Código civil (España)
En qué consiste el derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo
Es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, un inmueble que va a ser enajenado por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. El propietario está obligado a comunicar al titular del derecho de tanteo su intención de vender así como las condiciones en las que quiere hacerlo.
- Por ejemplo si un arrendador* desea vender la vivienda, el arrendatario** tiene el derecho preferente de compra frente a cualquier otro comprador.
El derecho de retracto
Es el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo el inmueble que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, en cuya posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa de tal inmueble.
- Por ejemplo un arrendatario tendría derecho de retracto para el caso de que no le hubiesen notificando la venta, o se la hubiesen hecho pero de una forma incorrecta (no cumpliendo el plazo de 30 días), etc... Es decir, que el arrendatario no hubiera tenido la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo.
Siguiendo con el ejemplo del arrendatario, éste tiene derecho a la adquisición preferente del inmueble que ocupa, tanto si es en arrendamiento de vivienda como de uso distinto a vivienda en determinadas condiciones.
Derecho de Tanteo: El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo o, lo que es lo mismo, realizar una oferta de compra sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente***, la decisión del propietario de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.
Derecho de Retracto: Consiste en que, cuando no se le hubiese hecho la notificación al inquilino en forma fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, con información sobre el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos o cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el inquilino tendrá 30 días naturales para realizar una oferta de compra, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el nuevo propietario al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
No habrá lugar a los derechos de tanteo o de retracto cuando el inmueble se venda conjuntamente con otras restantes ( viviendas, locales, terrenos) se su propiedad, que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador.
** Arrendatario -la persona que toma en arriendo alguna cosa.
*** Fehaciente - da fe de algo de forma indudable.
Fuente: http://hogar.uncomo.com/articulo/en-que-consiste-el-derecho-de-tanteo-y-retracto-en-los-arrendamientos-5861.html#ixzz3cpwZvo5R
Limba romana:
Cod civil (Spania)
Traducere realizata de:
S. Diana Cobzaru
In ce consta dreptul de Tanteo si de Retracto
Dreptul de Tanteo (EVICTIUNE) (acesta functineaza inainte de a se vinde bunul in discutie)
Este dreptul de achizitionare prioritara a unui imobil, conform acruia cine il detine este indreptatit sa cumpere in mod preferat fata de alta persoana un bun imobil ce urmeaza a fi instrainat de catre proprietarul sau unei alte persoane, platind acelasi pret pe care acel tert l-ar fi platit. Proprietarul este obligat sa comunice intentia sa de vanzare titularului dreptului de tanteo, precum si conditiile in care doreste sa o faca.
- De exemplu: daca un proprietar (locator) doreste sa vanda apartamentul dat in chirie, chiriasul (locatarul) are drept preferential de cumparare fata de oricare alt cumparator.
Dreptul de Retracto (este dreptul care o data exercitat se produce "anularea" documentului de vanzare al noului proprietar; functioneaza dupa momentul de vanzare).
Este acel drept de a inlocui in drepturi un cumparator, achizitionand imobilul care a facut obiectul unui contract de vanzare-cumparare, in aceleasi conditii ca si acel cumparator (nou proprietar) in pozitia caruia se subroga, platind acelasi pret, dar si acele cheltuieli pe care acela le-a suportat pentru achizitionarea imobilului.
- De exemplu: chiriasul (locatarul) ar avea drept de retracto, in cazul in care nu i s-ar fi notificat vanzarea, ori i s-a facut, dar intr-o forma eronata (neindeplinind termenul de 30 de zile), etc. Adica, chiriasul nu ar fi avut ocazia de a-si exercita dreptul sau de tanteo.
Continuand cu exemplul chiriasului, acesta are dreptul de a achizitiona in mod preferential imobilul dat in folosinta prin inchiriere sau prin altfel act, cu indeplinirea unor conditii speciale.
Dreptul de tanteo: Chiriasul ar putea exercita un drept de tanteo realizand o oferta de cumparare a imobilului inchiriat intr-un termen de 30 de zile, inclusiv cele nelucratoare, calculate din urmatoarea zi de la primirea notificarii deciziei proprietarului de a vinde, pretul si toate conditiile esentiale ale vanzarii.
Dreptul de retracto: Consta in faptul ca, atunci cand nu s-a realizat notificarea chiriasului privind decizia proprietarului de vanzare a imobilului inchiriat, cu informatia privind pretul si a oricarei conditii esentiale in vederea instrainarii sau, cand pretul real de vanzare s-a demonstrat inferior celui descris in inscrisul de notificare sau, s-au impus obligatii mai putin grele cumparatorului final in ceea ce privesc obligatiile cu cumpararea, chiriasul va avea la dispozitie 30 de zile pentru a realiza o oferta de cumparare, de la data din care noul proprietar informeaza in mod expres conditiile esentiale in care s-a realizat acea vanzare-cumparare, si cu inmanarea unei copii a inscrisului de vanzare sau al documentului prin care s-a formalizat aceea.
Nu au loc aceste drepturi de tanteo si de retracto atunci cand imobilul se vinde impreuna cu altele ce apartin aceluiasi proprietar (apartamente, vaduri, terenuri, etc), care fac parte din acelasi imobil si atunci cand se vinde unul care apartine mai multor copropietari unui singur cumparator.
